Tax Fin Law | TFL

KANCELARIA DORADZTWA PRAWNEGO I PODATKOWEGO WARSZAWA

DORADZTWO PODATKOWE

Nieruchomości a podatki – dlaczego warto zrozumieć ten obszar?

Rynek nieruchomości od lat przyciąga zarówno inwestorów indywidualnych, jak i duże przedsiębiorstwa, oferując stabilność i atrakcyjne zwroty z inwestycji. Jednak każda aktywność związana z nieruchomościami – najem, sprzedaż czy nawet użytkowanie – wiąże się z obciążeniami podatkowymi. Zrozumienie, jak działają podatki od nieruchomości, jest kluczowe dla maksymalizacji zysków i uniknięcia nieprzyjemnych niespodzianek ze strony fiskusa.

W tym artykule omówimy dochody z najmu, podatek od sprzedaży nieruchomości oraz zastosowanie podatku VAT w transakcjach nieruchomościowych. Każdy z tych obszarów ma swoje niuanse, które warto znać, aby działać zgodnie z przepisami i efektywnie zarządzać portfelem nieruchomości.

1. Dochody z najmu – jak prawidłowo rozliczyć przychody z nieruchomości?

Formy najmu: Najem prywatny vs. najem w ramach działalności gospodarczej

Dochody z najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, ale sposób ich rozliczenia zależy od tego, czy wynajmujesz mieszkanie jako osoba prywatna, czy w ramach działalności gospodarczej.

• Najem prywatny: Właściciel ma dwie opcje opodatkowania:
  • Ryczałt 8,5% (do 100 tys. zł przychodu) lub 12,5% (nadwyżka ponad 100 tys. zł) – to najprostsza forma, w której podatek liczony jest od przychodu. Nie można jednak pomniejszyć go o koszty uzyskania przychodów.
  • Od 2023 roku najem prywatny można opodatkować wyłącznie w formie ryczałtu. Opodatkowanie najmu za pomocą skali podatkowej możliwe jest wyłącznie, gdy najem prowadzony jest w działalności gospodarczej.
• Najem w działalności gospodarczej: W przypadku przedsiębiorców dochód z najmu podlega podatkowi liniowemu (19%) lub skali podatkowej (12%/32%). Przedsiębiorcy mogą odliczać koszty uzyskania przychodów, ale muszą również uwzględniać dodatkowe obowiązki, takie jak prowadzenie ewidencji i wystawianie faktur.

Koszty uzyskania przychodu – co można odliczyć?

Jeśli wybierasz opodatkowanie na zasadach ogólnych, warto wiedzieć, jakie wydatki można zakwalifikować jako koszty uzyskania przychodu:

• Koszty remontów i konserwacji nieruchomości,
• Czynsz administracyjny i opłaty eksploatacyjne,
• Odsetki od kredytu hipotecznego,
• Ubezpieczenie nieruchomości.

Przykład: Wynajmujesz mieszkanie za 3 000 zł miesięcznie. Twoje koszty (czynsz do wspólnoty, remont i amortyzacja) wynoszą 1 500 zł. Rozliczając się na zasadach ogólnych, podatek płacisz od dochodu, czyli 1 500 zł, a nie od pełnej kwoty przychodu.

2. Sprzedaż nieruchomości – kiedy pojawia się obowiązek podatkowy?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT)

Sprzedaż nieruchomości może podlegać opodatkowaniu PIT, jeśli nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś. W takim przypadku podatek wynosi 19% dochodu (czyli w uproszczeniu różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia).

Co można odliczyć od przychodu przy sprzedaży?

• Koszty zakupu nieruchomości (np. cena nabycia, taksa notarialna, opłaty sądowe),
• Wydatki na remont i ulepszenie nieruchomości,
• Prowizje pośredników nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku?

Sprzedający może uniknąć podatku PIT, jeśli przeznaczy uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży. Cele te obejmują zakup nowego mieszkania lub domu, remont, budowę czy spłatę kredytu hipotecznego.

Przykład: Sprzedałeś nieruchomość za 600 000 zł, którą kupiłeś za 450 000 zł. Zyskiem do opodatkowania jest 150 000 zł. Jeśli jednak przeznaczysz całą kwotę na zakup nowego mieszkania, podatek nie będzie naliczony.

3. Podatek VAT w nieruchomościach – kto i kiedy musi go zapłacić?

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Nie każda sprzedaż nieruchomości podlega VAT. Kluczowe jest rozróżnienie, czy sprzedający działa jako podatnik VAT.

• Sprzedaż prywatna: Transakcje między osobami fizycznymi zwykle są zwolnione z VAT. Kupujący płaci jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości.
• Sprzedaż w ramach działalności gospodarczej: W przypadku przedsiębiorców, sprzedaż nowej nieruchomości (np. mieszkania z rynku pierwotnego) jest opodatkowana 23% VAT.

Najem nieruchomości a VAT

• Najem mieszkalny: Zwolniony z VAT, jeśli nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe.
• Najem komercyjny: Podlega stawce 23% VAT. Przedsiębiorcy wynajmujący lokale użytkowe mogą odliczać VAT naliczony przy zakupie lub remontach nieruchomości.

Przykład: Wynajmując biuro za 10 000 zł netto, musisz doliczyć 23% VAT, który wynosi 2 300 zł. Jeśli jednak poniosłeś koszty remontu biura (z VAT), możesz odliczyć ten podatek od kwoty należnej fiskusowi.

Jak zoptymalizować obciążenia podatkowe?

Podatki związane z nieruchomościami stanowią istotny element kosztów, dlatego warto znać dostępne rozwiązania:

1. Wybór właściwej formy opodatkowania przy najmie (ryczałt vs. zasady ogólne).
2. Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży nieruchomości.
3. Prawidłowe rozliczanie VAT w transakcjach i najmie komercyjnym.

Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Odpowiednie planowanie pozwala nie tylko na zgodność z przepisami, ale również na maksymalizację zysków z nieruchomości.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak zminimalizować obciążenia podatkowe związane z nieruchomościami, skontaktuj się z naszym ekspertem TaxFinLaw.

Dowiedz się więcej: Jak zaoszczędzić 2,5 miliona złotych dzięki optymalizacji podatkowej

Radca prawny Daniel Borzym

e-mail: d.borzym@taxfinlaw.pl

tel: 507 954 406

kontakt@taxfinlaw.pl