Tax Fin Law | TFL

KANCELARIA DORADZTWA PRAWNEGO I PODATKOWEGO WARSZAWA

DORADZTWO PODATKOWE

Poradnik: Wniosek do Planu Ogólnego – co musisz wiedzieć

Planowanie przestrzenne odgrywa kluczową rolę w sektorze budowlanym. Wprowadzenie planu ogólnego to znacząca zmiana, która wpływa na zagospodarowanie przestrzenne każdej gminy. Jeśli jesteś deweloperem, inwestorem lub właścicielem działki, musisz być świadomy tej zmiany i wiedzieć, jak odpowiednio na nią zareagować. Niniejszy poradnik pomoże Ci zrozumieć, czym jest plan ogólny, jak wypełnić wniosek o jego uwzględnienie oraz dlaczego ten proces jest tak istotny dla przyszłych inwestycji.

1. Co to jest plan ogólny?

Plan ogólny to dokument, który ma zastąpić obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to część reformy planowania przestrzennego, która ma być wdrożona do końca 2025 roku. Plan ogólny będzie stanowić podstawę dla wszystkich miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz decyzji o warunkach zabudowy (WZ), które będą wydawane po jego wprowadzeniu.

W praktyce oznacza to, że wszystkie decyzje związane z zagospodarowaniem przestrzennym Twojej działki będą musiały być zgodne z ustaleniami zawartymi w planie ogólnym. Nawet jeśli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Twojej nieruchomości, plan ogólny zadecyduje o tym, czy dana działka będzie mogła zostać zabudowana oraz jakie formy zabudowy będą tam dopuszczalne.

2. Dlaczego plan ogólny jest tak ważny dla inwestorów i deweloperów?

Złożenie wniosku do planu ogólnego pozwala mieć wpływ na przyszłe decyzje dotyczące Twojej działki. Jest to szczególnie istotne, gdy:

• Twoja działka nie jest objęta planem miejscowym, co oznacza, że plan ogólny będzie jedynym dokumentem regulującym jej zagospodarowanie.
• Plan miejscowy, który obejmuje Twoją działkę, nie pozwala na planowaną przez Ciebie zabudowę. W takiej sytuacji możesz złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia terenu w planie ogólnym.
• Chcesz, aby Twoja działka znalazła się w odpowiedniej strefie planistycznej, co będzie miało wpływ na możliwości inwestycyjne.

Złożenie wniosku do planu ogólnego to krok, który może otworzyć nowe możliwości inwestycyjne i umożliwić realizację projektów zgodnych z Twoimi planami. W przypadku braku złożenia wniosku, plan ogólny może narzucić warunki, które nie będą korzystne dla przyszłych inwestycji.

3. Jakie są kluczowe elementy planu ogólnego?

W ramach planu ogólnego, gminy będą określały strefy planistyczne. Te strefy będą definiowały, jak można zagospodarować dany teren i co będzie na nim dozwolone. Przykładowe strefy planistyczne to:

• Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
• Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
• Strefa usługowa
• Strefa handlu wielkopowierzchniowego
• Strefa gospodarcza
• Strefa zieleni i rekreacji
• Strefa produkcji rolniczej

Każda z tych stref posiada określone profile funkcjonalne, które szczegółowo regulują, jakie rodzaje zabudowy oraz jaką funkcjonalność mogą posiadać budynki na danym terenie.

Dodatkowo, w ramach planu ogólnego zostaną określone wskaźniki zabudowy, takie jak:

• Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy – czyli ile powierzchni można zbudować na danym gruncie w stosunku do jego powierzchni.
• Maksymalna wysokość zabudowy – jak wysokie mogą być budynki na danym terenie.
• Maksymalny udział powierzchni zabudowy – jaki procent działki można zająć budynkami.
• Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – czyli ile terenu musi być przeznaczone na zieleń i inne elementy niebędące zabudową.

Te wskaźniki są istotne dla każdego inwestora, ponieważ określają, co konkretnie będzie można zrealizować na danej działce.

4. Kiedy i jak złożyć wniosek do planu ogólnego?

Jeśli Twoja gmina przystąpiła do opracowywania planu ogólnego, powinieneś jak najszybciej złożyć wniosek. Gminy wyznaczają terminy na składanie wniosków, które różnią się w zależności od lokalizacji. Dla przykładu, miasta takie jak Kraków, Katowice, Gdańsk, Łódź, Kielce i Koszalin już rozpoczęły procedurę zbierania wniosków do planu ogólnego. Ważne jest, aby monitorować terminy w swojej gminie, ponieważ wnioski złożone po terminie nie będą rozpatrywane.

Wniosek należy złożyć na urzędowym formularzu. Formularz ten jest dostępny na stronie internetowej urzędu gminy, który prowadzi procedurę uchwalania planu ogólnego. Formularz możesz pobrać i wypełnić samodzielnie, jednak warto rozważyć konsultację z architektem lub doradcą planistycznym, aby upewnić się, że wszystkie niezbędne informacje zostały poprawnie zawarte.

Wniosek można złożyć w następujący sposób:

• Osobiście w urzędzie gminy.
• Pocztą tradycyjną (pamiętaj, że liczy się data wpływu do urzędu, nie nadania).
• Elektronicznie za pomocą ePUAP lub mailowo (jeśli gmina udostępniła taką możliwość).

5. Jak wypełnić wniosek do planu ogólnego?

Wypełnianie wniosku do planu ogólnego wymaga szczegółowego podejścia. Poniżej przedstawiamy kilka kluczowych elementów, które musisz uwzględnić w formularzu:

• Wnioskowana strefa planistyczna – Określ, do jakiej strefy ma zostać przypisana Twoja działka. Jeśli planujesz zabudowę mieszkaniową, wnioskuj o przydzielenie działki do strefy wielofunkcyjnej z zabudową jednorodzinną lub wielorodzinną.

• Profil funkcjonalny – Wskaż, jaką funkcję ma pełnić nieruchomość, np. zabudowa mieszkaniowa, usługowa czy handlowa.

• Wskaźniki zabudowy:

  • Maksymalna wysokość budynków.
  • Maksymalna powierzchnia, jaką mogą zajmować budynki na działce.
  • Minimalna powierzchnia biologicznie czynna (np. tereny zielone).
  • Wskaźnik intensywności zabudowy.

Jeśli chcesz, aby Twoja nieruchomość była objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, wniosek powinien to również uwzględniać. Obszary te są kluczowe dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy po uchwaleniu planu ogólnego.

6. Obszary uzupełnienia zabudowy i zabudowy śródmiejskiej

Warto zwrócić uwagę na dwie kluczowe kategorie terenów, które mogą być uwzględnione w planie ogólnym: obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.

• Obszary uzupełnienia zabudowy: Po wejściu w życie planu ogólnego, tylko działki objęte tym obszarem będą mogły uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nie mają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego, nawet jeśli Twoja działka obecnie posiada plan miejscowy, warto wnioskować o jej objęcie obszarem uzupełnienia zabudowy, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi zmianami w przyszłości.

• Obszary zabudowy śródmiejskiej: To tereny zwartej, intensywnej zabudowy w centrach miast. Dla takich terenów mogą obowiązywać łagodniejsze wymogi dotyczące powierzchni biologicznie czynnej i inne korzystne regulacje, co może zwiększyć elastyczność w zagospodarowaniu działki.

7. Co zrobić, jeśli plan miejscowy nie odpowiada Twoim planom?

Jeśli Twoja działka jest już objęta planem miejscowym, ale nie pozwala on na zabudowę zgodną z Twoimi planami (np. planujesz budowę osiedla mieszkaniowego, ale plan miejscowy dopuszcza tylko tereny zielone), warto złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia tego terenu w planie ogólnym.

Plan ogólny może zmienić przeznaczenie terenów objętych planem miejscowym, jeśli gmina uzna, że jest to korzystne dla rozwoju przestrzennego danego obszaru. Złożenie wniosku w odpowiednim czasie może otworzyć drogę do realizacji inwestycji, która w obecnym stanie prawnym nie jest możliwa.

Złożenie wniosku do planu ogólnego to kluczowy krok, jeśli chcesz mieć wpływ na przyszłe możliwości inwestycyjne swojej działki. Plan ogólny zadecyduje o tym, jakie możliwości będą dostępne po jego uchwaleniu, a brak wniosku może spowodować, że Twoje plany zostaną ograniczone przez ustalenia, na które nie miałeś wpływu.

Pamiętaj, aby śledzić terminy składania wniosków w swojej gminie, ponieważ tylko te złożone w odpowiednim czasie będą rozpatrywane. Konsultacja z architektem lub doradcą planistycznym może pomóc Ci w odpowiednim przygotowaniu wniosku, tak aby zawierał wszystkie niezbędne informacje i zapewniał najlepsze możliwe warunki dla Twojej nieruchomości.

Złożenie wniosku to nie tylko możliwość ochrony swoich interesów, ale także szansa na zwiększenie potencjału inwestycyjnego swojej działki na przyszłość.

Radca prawny Daniel Borzym

Kontakt:

e-mail: daniel.borzym@gmail.com

tel: 507 95 44 06

kontakt@taxfinlaw.pl