DORADZTWO PODATKOWE

Decyzja o relokacji do innego kraju to jedno z najbardziej wymagających i stresujących wydarzeń w życiu. Dla wielu obcokrajowców, w szczególności obywateli Ukrainy oraz innych państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), Polska stała się nie tylko bezpiecznym schronieniem, ale również miejscem, w którym pragną budować swoją długoterminową przyszłość. Marzenie o własnym domu, stabilności i znalezieniu swojego miejsca na ziemi jest w pełni zrozumiałe. Rynek nieruchomości w Polsce w latach 2024–2025 przeszedł dynamiczne zmiany. Z jednej strony zaobserwowano rekordową podaż ze strony deweloperów, którzy na przełomie roku wprowadzili do oferty ponad 57 tysięcy mieszkań (co stanowiło wzrost o 54% w stosunku do lat ubiegłych). Z drugiej strony, pomimo stabilizacji dynamiki wzrostu cen, sektor ten pozostaje niezwykle atrakcyjny inwestycyjnie, zarówno dla klientów indywidualnych, jak i biznesowych.

W obliczu tych szans rynkowych, wielu obcokrajowców napotyka jednak na niespodziewaną barierę prawną. Polskie ustawodawstwo, opierające się na przepisach Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wprowadza ścisłą reglamentację i liczne ograniczenia w obrocie nieruchomościami z udziałem osób nieposiadających polskiego obywatelstwa. Przepisy te, choć mają na celu ochronę bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego, dla osoby bez wykształcenia prawniczego stanowią skomplikowany labirynt wymogów formalnych, urzędowych procedur i wyjątków. Niezrozumienie tych zasad może prowadzić do tragicznych w skutkach błędów finansowych, w tym utraty kilkudziesięciu tysięcy złotych wpłaconych tytułem zadatku.

Jako doświadczona kancelaria prawna specjalizująca się w prawie obrotu nieruchomościami, doskonale rozumiemy Twoje obawy. Naszym celem jest edukacja i zapewnienie Ci pełnego bezpieczeństwa prawnego. Poniższy artykuł w wyczerpujący sposób wyjaśnia, w jakich sytuacjach będziesz musiał ubiegać się o zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), kiedy proces ten nie jest wymagany, oraz w jaki sposób nasz zespół może bezpiecznie i bezstresowo przeprowadzić Cię przez całą procedurę, aż do momentu odebrania kluczy u notariusza.

Zasady ogólne: Kiedy potrzebujesz decyzji MSWiA?

Zanim przejdziemy do konkretnych sytuacji, należy wyjaśnić, kim w świetle polskiego prawa jest "cudzoziemiec". Ustawodawca definiuje to pojęcie bardzo szeroko. Cudzoziemcem jest nie tylko osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa, ale również osoba prawna (np. spółka) z siedzibą za granicą, a także spółka z siedzibą w Polsce, która jest bezpośrednio lub pośrednio kontrolowana przez obcokrajowców. Oznacza to, że założenie w Polsce spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez obywatela Ukrainy nie zwalnia tej spółki z wymogów ustawy – wciąż będzie ona traktowana jako podmiot zagraniczny przy zakupie nieruchomości.

Podstawowa zasada prawa mówi jasno: cudzoziemiec z kraju nienależącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) lub Szwajcarii musi uzyskać zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości w Polsce na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Dotyczy to obywateli m.in. Ukrainy, Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii czy państw azjatyckich. Nabyciem jest nie tylko klasyczna umowa sprzedaży, ale również darowizna, zamiana czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki.

KIEDY ZEZWOLENIE JEST BEZWZGLĘDNIE WYMAGANE:

• Zakup domu jednorodzinnego: Nabycie wolnostojącego domu z ogrodem, domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej zawsze wymaga decyzji ministerstwa, ponieważ z prawnego punktu widzenia kupujesz dom trwale związany z gruntem.
• Zakup niezabudowanej działki gruntu: Niezależnie od tego, czy jest to działka budowlana, rekreacyjna czy leśna, wymóg uzyskania zgody jest obligatoryjny. W przypadku nabywania gruntu na prywatne potrzeby życiowe, prawo narzuca limit – jego powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 hektara (5000 mkw.).
• Nabycie nieruchomości w strefie nadgranicznej: Każdy rodzaj nieruchomości (nawet mieszkanie w bloku), który jest położony w gminie uznanej za strefę nadgraniczną, wymaga zgody MSWiA.
• Zakup lokalu użytkowego (komercyjnego): Jeśli chcesz kupić lokal pod własną działalność gospodarczą (np. sklep, biuro, restaurację), który nie jest lokalem mieszkalnym, musisz wystąpić o zezwolenie, udowadniając jednocześnie, że nabycie to jest niezbędne dla Twojej firmy.
• Zakup gruntów rolnych (szczególne rygory): Nabycie ziemi rolnej o powierzchni przekraczającej 1 hektar to proces podwójnie skomplikowany. Oprócz zgody MSWiA, nakładają się na niego niezwykle rygorystyczne przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to konieczność uwzględnienia prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) oraz spełnienia dodatkowych wymogów rolniczych, co czyni takie transakcje jednymi z najtrudniejszych na rynku.

Warto również pamiętać o aspektach finansowania. Wielu obcokrajowców planuje sfinansować zakup za pomocą polskiego kredytu hipotecznego. Polskie banki są na to otwarte, jednak wprowadzają zaostrzone kryteria. Standardowo wymagany jest wkład własny na poziomie 10-20%, a w przypadku braku polskiej historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej (BIK), wymogi te mogą być jeszcze wyższe. Co najważniejsze, bank nie uruchomi środków z kredytu, jeśli nieruchomość wymaga zezwolenia, a Ty nie dostarczysz prawomocnej decyzji MSWiA.

Wyjątki: Kiedy kupisz nieruchomość bez zezwolenia?

Prawodawca, mając na uwadze konieczność integracji społecznej oraz ułatwienia codziennego życia cudzoziemcom legalnie przebywającym i pracującym w Polsce, przewidział szereg istotnych wyjątków od zasady ogólnej. Pozwalają one na szybki i bezproblemowy zakup określonych typów nieruchomości bezpośrednio u notariusza, z pominięciem wielomiesięcznej biurokracji ministerstwa.

KIEDY ZEZWOLENIE NIE JEST WYMAGANE:

• Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (mieszkania w bloku lub kamienicy): To najpopularniejszy wyjątek, z którego masowo korzystają obywatele Ukrainy. Jeśli kupujesz wyodrębnione prawnie mieszkanie (posiadające własną księgę wieczystą), które służy celom mieszkaniowym, nie musisz pytać o zgodę MSWiA.
• Zakup garażu lub miejsca postojowego: Prawo zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia również nabycie lokalu o przeznaczeniu garażowym (lub udziału w takim lokalu), pod warunkiem, że jako kupujący jesteś już właścicielem mieszkania lub kupujesz je równocześnie, a garaż ten służy zapewnieniu Ci odpowiednich warunków mieszkaniowych. Należy tu jednak na marginesie uważać na tzw. udziały w drogach dojazdowych – jeśli deweloper sprzedaje Ci ułamek gruntu stanowiącego drogę wewnętrzną (na osobnej księdze wieczystej), to na ten ułamek gruntu zezwolenie będzie niestety wymagane.
• Rezydenci długoterminowi i osoby z pobytem stałym: Zezwolenie nie jest wymagane przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości (np. domu lub działki), jeżeli mieszkasz w Polsce od co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE.
• Więzi małżeńskie z obywatelem RP: Jeżeli jesteś w związku małżeńskim z polskim obywatelem (lub obywatelką) i kupujecie nieruchomość do majątku wspólnego (ustawowa wspólność majątkowa), wymóg zamieszkiwania w Polsce skraca się z 5 do zaledwie 2 lat od momentu uzyskania karty stałego pobytu.
• Dziedziczenie ustawowe: Nabycie jakiejkolwiek nieruchomości w drodze dziedziczenia z mocy prawa (według przepisów spadkowych) zwalnia z konieczności uzyskiwania zgody MSWiA.

Pułapka Strefy Nadgranicznej

Wszystkie wymienione powyżej wyjątki (w tym najpopularniejszy, dotyczący zakupu zwykłego mieszkania w bloku) przestają obowiązywać, jeśli nieruchomość znajduje się w tzw. strefie nadgranicznej. Jest to kluczowy przepis, który regularnie zaskakuje zagranicznych nabywców i prowadzi do załamania wielu transakcji.

Zgodnie z przepisami, strefa nadgraniczna obejmuje obszar wszystkich gmin bezpośrednio przylegających do granicy państwowej oraz do brzegu morskiego. Jeżeli szerokość tego pasa nie osiąga 15 kilometrów w głąb lądu, do strefy włącza się również gminy sąsiadujące. Wykaz tych gmin reguluje dedykowane rozporządzenie MSWiA.

Dla kupującego oznacza to, że zakup apartamentu położonego na wybrzeżu Bałtyku lub w miastach zlokalizowanych przy wschodniej czy północnej granicy, zawsze podlega ocenie ministerstwa, nawet jeśli to tylko kawalerka.

 

Typowe miasta wolne od wymogu (Brak strefy nadgranicznej)	Miasta w strefie nadgranicznej (Zawsze wymagane zezwolenie MSWiA)
Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Wrocław, Katowice, Lublin	Gdańsk, Gdynia, Sopot, Szczecin, Świnoujście, Elbląg, Przemyśl, Chełm

Jeżeli planujesz przeprowadzkę do Trójmiasta lub na Pomorze Zachodnie, niezależnie od tego, czy kupujesz willę, czy małe mieszkanie z rynku wtórnego, musisz przygotować się na pełną procedurę przed MSWiA.

Procedura: Jak długo to trwa i dlaczego bywa trudne?

Proces ubiegania się o zezwolenie to wysoce sformalizowana, biurokratyczna procedura administracyjna. Oceny wniosku dokonuje bezpośrednio Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji z siedzibą w Warszawie. Decyzja pozytywna wydawana jest tylko w przypadku łącznego spełnienia dwóch rygorystycznych warunków:

1. Nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa ani porządku publicznego (nie sprzeciwiają się temu również względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa).
2. Jako cudzoziemiec wykażesz bezsporne i silne więzi z Polską.

Wykazanie więzi z Polską jest centralnym elementem wniosku i wymaga solidnego udokumentowania. Sam fakt posiadania numeru PESEL ze statusem "UKR" (wydanego na mocy specustawy dla uchodźców wojennych) często okazuje się niewystarczający dla administracji rządowej oraz banków. MSWiA oczekuje mocniejszych dowodów. Do okoliczności potwierdzających Twoje więzi z Polską zalicza się przede wszystkim:

• Posiadanie zezwolenia na pobyt (Karta Pobytu czasowego, stałego lub rezydenta długoterminowego).
• Zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP.
• Posiadanie polskiego pochodzenia lub Karty Polaka.
• Wykonywanie legalnej działalności gospodarczej lub stałego, udokumentowanego zatrudnienia (umowa o pracę) na terytorium Polski.
• Pełnienie funkcji w zarządzie spółki kontrolowanej przez kapitał zagraniczny, a zarejestrowanej w Polsce.

Czas trwania i konsultacje międzyresortowe

Standardowy ustawowy czas oczekiwania na wydanie decyzji wynosi od 4 do 6 miesięcy od momentu wszczęcia postępowania. W sprawach szczególnie skomplikowanych lub obarczonych błędami formalnymi czas ten może ulec znacznemu wydłużeniu.

Dlaczego to tak długo trwa? Ministerstwo nie podejmuje decyzji samodzielnie. Wymagane są obligatoryjne konsultacje międzyresortowe. MSWiA przekazuje akta sprawy do zaopiniowania przez Ministra Obrony Narodowej (MON), a w przypadku nieruchomości o statusie rolnym – również do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (MRiRW). Organy te mają ustawowo 14 dni na wniesienie sprzeciwu, lecz mogą ten termin wydłużyć nawet do 2 miesięcy.  Sprawdzana jest również Twoja przeszłość w rejestrach karalności oraz legalność pochodzenia środków finansowych, aby wykluczyć ryzyko prania brudnych pieniędzy.

Dokumentacja i Opłaty

Przygotowanie poprawnego wniosku to zadanie wymagające precyzji, gdyż najmniejszy błąd formalny skutkuje wstrzymaniem procedury i wezwaniami do uzupełnienia braków. Wymagane jest zgromadzenie ogromnej liczby zaświadczeń. Wszystkie dokumenty obcojęzyczne (np. akty stanu cywilnego z Ukrainy) muszą zostać bezwzględnie przetłumaczone przez polskiego tłumacza przysięgłego.

 

Kluczowe dokumenty dołączane do wniosku	Koszty urzędowe (Opłaty Skarbowe)
Uwierzytelniona kopia paszportu i ważna Karta Pobytu.	Zezwolenie na nabycie nieruchomości: 1570 PLN
Aktualny odpis z Księgi Wieczystej (KW) nieruchomości.	Promesa (przyrzeczenie wydania zezwolenia ważne rok): 98 PLN
Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.	Wydanie zaświadczenia (np. dla notariusza): 17 PLN
Zaświadczenie o przeznaczeniu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy.	Dodatkowo: koszty tłumaczeń przysięgłych, taksy notarialnej za odpisy.
Oświadczenie zbywcy (np. akt notarialny umowy przedwstępnej) wyrażające wolę sprzedaży.	Zezwolenie traci ważność po upływie 2 lat od wydania.
Umowy o pracę, rozliczenia podatkowe PIT, zaświadczenia z banku dokumentujące środki na zakup.	Promesa nie zastępuje zezwolenia przy finalizacji umowy.

Warto odnotować różnicę między promesą a ostatecznym zezwoleniem. Jeśli chcesz mieć pewność, że w przyszłości ministerstwo wyda Ci zgodę na zakup domu, ale nie znalazłeś jeszcze konkretnej nieruchomości (lub wymagasz dokumentu do uruchomienia procedury kredytowej w banku), możesz wnioskować o promesę (koszt 98 zł, ważność 1 rok). Pamiętaj jednak, że sama promesa nie uprawnia notariusza do podpisania aktu przenoszącego własność – finalnie i tak musisz złożyć wniosek o właściwe zezwolenie po wskazaniu konkretnej nieruchomości.

Wsparcie Kancelarii: Dlaczego warto powierzyć to nam?

W obrocie nieruchomościami w grę wchodzą setki tysięcy, a nierzadko miliony złotych. Standardową praktyką na rynku jest zabezpieczanie intencji zakupu tzw. umową przedwstępną, przy której kupujący wpłaca zbywcy zadatek (zazwyczaj od 10% do 20% wartości transakcji). Tu kryje się największe ryzyko. Jeśli z powodu błędnie wypełnionego wniosku, braku wymaganych opinii, lub nieznajomości przepisów o strefie nadgranicznej MSWiA odmówi wydania zezwolenia (lub proces ten przedłuży się poza termin określony w umowie z deweloperem), umowa upada z winy kupującego. Konsekwencją prawną jest przepadnięcie wpłaconego zadatku na rzecz sprzedającego.

Decydując się na samodzielną walkę z biurokracją, bez odpowiedniego zaplecza prawnego, ryzykujesz utratę dorobku życia. Powierzenie tej sprawy naszej kancelarii to inwestycja w spokój ducha i oszczędność cennego czasu. Zapewniamy kompleksową, usługę typu „pod klucz”, w ramach której przejmujemy na siebie pełen ciężar kontaktu z organami państwowymi.

Nasze wsparcie obejmuje:

1. Audyt Prawny Nieruchomości (Due Diligence): Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę i wpłacisz pieniądze, nasi prawnicy szczegółowo zbadają stan prawny nieruchomości. Zweryfikujemy księgi wieczyste, plany zagospodarowania (MPZP) oraz ukryte obciążenia prawne. Bezbłędnie ocenimy, czy wymóg MSWiA w ogóle Cię dotyczy oraz czy ziemia nie podlega pod rygorystyczne przepisy rolnicze KOWR.
2. Skompletowanie i Opracowanie Dokumentacji: Bierzemy na siebie zebranie całego materiału dowodowego. Opracujemy wyczerpujące, prawnie uzasadnione argumenty wykazujące Twoje nierozerwalne więzi z Polską. Zorganizujemy również certyfikowanych tłumaczy przysięgłych dla Twoich dokumentów zagranicznych.
3. Reprezentacja przed MSWiA i Elektroniczny Obieg Dokumentów: Jako Twoi pełnomocnicy będziemy w Twoim imieniu składać wnioski i prowadzić bieżący dialog z ministerstwem. Od 2025 roku profesjonalni pełnomocnicy mają obowiązek komunikować się z urzędami poprzez Adres Doręczeń Elektronicznych (ADE), co sprawia, że odbieramy wezwania i reagujemy na pytania urzędników natychmiastowo, drastycznie skracając czas procedowania sprawy.
4. Asysta u Notariusza i Zabezpieczenie Zadatku: Będziemy z Tobą fizycznie w kancelarii notarialnej. Zadbamy o to, by w akcie notarialnym umowy przedwstępnej znalazły się klauzule bezwzględnie chroniące Twój zadatek na wypadek opóźnień administracyjnych po stronie państwa polskiego lub negatywnej decyzji ministerstwa.

Rozumiemy wyzwania, z jakimi borykają się obcokrajowcy w Polsce. Znamy specyfikę rynku, rozumiemy różnice kulturowe i wiemy, jak językiem prawniczym przetłumaczyć Twoją chęć zakupu wymarzonego domu na pozytywną decyzję urzędową.

 Nasze doświadczenie przekłada się na zminimalizowanie ryzyka odmowy do absolutnego zera w przypadku spraw, które pomyślnie przeszły nasz wstępny audyt.

Nie ryzykuj utraty swoich pieniędzy i marzeń o własnym domu. Skontaktuj się z nami już dziś, aby omówić szczegóły Twojej sytuacji prawnej.

📞 Zadzwoń: +48 507 954 406

✉️ Napisz: d.borzym@taxfinlaw.pl

Nasi eksperci są gotowi udzielić Ci wsparcia w języku polskim, ukraińskim oraz angielskim. Twój bezpieczny dom w Polsce to nasza prawna misja.

Dowiedz się więcej: Prosta Spółka Akcyjna (P.S.A.) – Zalety podatkowe i ZUS

 

Придбання нерухомості в Польщі іноземцем – коли потрібен дозвіл і як ми можемо Вам допомогти?

Рішення про релокацію до іншої країни – це одна з найбільш вимогливих і стресових подій у житті. Для багатьох іноземців, зокрема громадян України та інших країн, що не входять до Європейського економічного простору (ЄЕП), Польща стала не лише безпечним прихистком, але й місцем, де вони прагнуть будувати своє довгострокове майбутнє. Мрія про власний дім, стабільність та пошук свого місця на землі є цілком зрозумілою. Ринок нерухомості в Польщі у 2024–2025 роках зазнав динамічних змін. З одного боку, спостерігалася рекордна пропозиція від забудовників, які на межі років вивели на ринок понад 57 тисяч квартир (що стало зростанням на 54% порівняно з попередніми роками). З іншого боку, незважаючи на стабілізацію темпів зростання цін, цей сектор залишається надзвичайно інвестиційно привабливим як для індивідуальних, так і для бізнес-клієнтів.

Однак, стикаючись із цими ринковими можливостями, багато іноземців наражаються на несподіваний правовий бар'єр. Польське законодавство, що базується на положеннях Закону від 24 березня 1920 року про набуття нерухомості іноземцями, запроваджує суворе регулювання та численні обмеження в обігу нерухомості за участю осіб, які не мають польського громадянства. Ці правила, хоча й спрямовані на захист державної безпеки та громадського порядку , для людини без юридичної освіти становлять складний лабіринт формальних вимог, бюрократичних процедур та винятків. Нерозуміння цих правил може призвести до трагічних фінансових наслідків, включаючи втрату кількох десятків тисяч злотих, сплачених у якості завдатку (zadatek).

Як досвідчена юридична фірма, що спеціалізується на праві у сфері нерухомості, ми чудово розуміємо Ваші побоювання. Наша мета – надати Вам знання та гарантувати повну правову безпеку. У цій статті вичерпно пояснюється, в яких ситуаціях Вам доведеться звертатися за дозволом Міністра внутрішніх справ та адміністрації (MSWiA), коли цей процес не потрібен, і яким чином наша команда може безпечно та без стресу провести Вас через усю процедуру, аж до моменту отримання ключів у нотаріуса.

Загальні правила: Коли Вам потрібне рішення MSWiA?

Перш ніж переходити до конкретних ситуацій, необхідно прояснити, ким з точки зору польського права є «іноземець». Законодавець визначає це поняття дуже широко. Іноземцем є не лише фізична особа, яка не має польського громадянства, але й юридична особа (наприклад, компанія) з місцезнаходженням за кордоном, а також компанія з місцезнаходженням у Польщі, яка прямо чи опосередковано контролюється іноземцями. Це означає, що заснування товариства з обмеженою відповідальністю (Sp. z o.o.) в Польщі громадянином України не звільняє таку компанію від вимог закону – при купівлі нерухомості вона все одно розглядатиметься як іноземний суб'єкт.

Основне правило законодавства є чітким: іноземець з країни, що не входить до Європейського економічного простору (ЄЕП) або Швейцарії, повинен отримати дозвіл MSWiA на придбання нерухомості в Польщі на підставі будь-якої правової події. Це стосується громадян таких країн, як Україна, США, Великобританія чи країн Азії. Набуттям власності є не лише класичний договір купівлі-продажу, але й дарування, міна або внесення нерухомості в якості вкладу до статутного капіталу компанії.

КОЛИ ДОЗВІЛ Є АБСОЛЮТНО НЕОБХІДНИМ:

• Купівля одноквартирного будинку (котеджу): Придбання окремо стоячого будинку з садом, будинку на дві сім'ї (близнюка) або таунхауса завжди вимагає рішення міністерства, оскільки з юридичної точки зору ви купуєте будівлю, міцно пов'язану з землею.
• Купівля незабудованої земельної ділянки: Незалежно від того, чи є це ділянка під забудову, рекреаційна чи лісова, вимога отримання згоди є обов'язковою. У разі придбання землі для приватних життєвих потреб закон встановлює ліміт – її площа не може перевищувати 0,5 гектара (5000 кв. м).
• Придбання нерухомості в прикордонній зоні: Будь-який вид нерухомості (навіть квартира в багатоквартирному будинку), який розташований у гміні, визнаній прикордонною зоною, вимагає згоди MSWiA.
• Купівля комерційного приміщення: Якщо Ви хочете купити приміщення для власної господарської діяльності (наприклад, магазин, офіс, ресторан), яке не є житловим приміщенням, Ви повинні подати заяву на отримання дозволу, доводячи при цьому, що це придбання є необхідним для Вашої компанії.
• Купівля сільськогосподарських земель (особливі вимоги): Придбання сільськогосподарської землі площею понад 1 гектар – це подвійно складний процес. Окрім згоди MSWiA, на нього накладаються надзвичайно суворі норми закону про формування сільськогосподарського устрою. Це означає необхідність врахування права переважної купівлі з боку Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR) та виконання додаткових сільськогосподарських вимог, що робить такі транзакції одними з найскладніших на ринку.

Також варто пам'ятати про фінансові аспекти. Багато іноземців планують профінансувати покупку за допомогою польського іпотечного кредиту. Польські банки відкриті до цього, але встановлюють більш жорсткі критерії. Стандартно вимагається власний внесок (wклад własny) на рівні 10-20%, а у разі відсутності польської кредитної історії в Бюро кредитної інформації (BIK) ці вимоги можуть бути ще вищими. Що найважливіше, банк не надасть кредитні кошти, якщо нерухомість вимагає дозволу, а Ви не надасте остаточне та законне рішення MSWiA.

Винятки: Коли Ви купуєте нерухомість без дозволу?

Законодавець, враховуючи необхідність соціальної інтеграції та полегшення повсякденного життя іноземців, які легально проживають і працюють у Польщі, передбачив ряд важливих винятків із загального правила. Вони дозволяють швидко та без проблем придбати певні види нерухомості безпосередньо у нотаріуса, оминаючи багатомісячну бюрократію міністерства.

КОЛИ ДОЗВІЛ НЕ ПОТРІБЕН:

• Купівля окремого житлового приміщення (квартири в блоці або кам'яниці): Це найпопулярніший виняток, яким масово користуються громадяни України. Якщо Ви купуєте юридично відокремлену квартиру (яка має власну земельну та іпотечну книгу - księga wieczysta), що служить для проживання, Вам не потрібно питати згоди MSWiA.
• Купівля гаража або паркувального місця: Закон також звільняє від обов'язку отримання дозволу придбання гаражного приміщення (або частки в такому приміщенні), за умови, що як покупець Ви вже є власником квартири або купуєте її одночасно, і цей гараж служить для забезпечення Вам належних житлових умов. Проте тут слід бути обережним щодо так званих часток у під'їзних дорогах – якщо забудовник продає Вам частину землі, що є внутрішньою дорогою (на окремій іпотечній книзі), то на цю частину землі, на жаль, дозвіл буде необхідний.
• Довгострокові резиденти та особи з постійним місцем проживання: Дозвіл не вимагається при купівлі будь-якої нерухомості (наприклад, будинку чи ділянки), якщо Ви проживаєте в Польщі не менше 5 років на підставі дозволу на постійне проживання (Karta stałego pobytu) або дозволу на перебування довгострокового резидента ЄС.
• Шлюбні зв'язки з громадянином РП: Якщо Ви перебуваєте у шлюбі з громадянином (або громадянкою) Польщі і купуєте нерухомість у спільну власність подружжя, вимога щодо проживання в Польщі скорочується з 5 до лише 2 років з моменту отримання карти постійного побиту.
• Спадкування за законом: Придбання будь-якої нерухомості в порядку спадкування за законом (згідно з положеннями про спадщину) звільняє від необхідності отримання згоди MSWiA.

Пастка Прикордонної Зони

Всі вищезазначені винятки (включаючи найпопулярніший, що стосується купівлі звичайної квартири в багатоповерхівці) перестають діяти, якщо нерухомість знаходиться в так званій прикордонній зоні (strefa nadgraniczna). Це ключове правило, яке регулярно стає неприємним сюрпризом для іноземних покупців і призводить до зриву багатьох угод.

Згідно з нормативними актами, прикордонна зона охоплює територію всіх гмін, що безпосередньо прилягають до державного кордону та морського узбережжя. Якщо ширина цієї смуги не досягає 15 кілометрів вглиб материка, до зони також включаються сусідні гміни. Перелік цих гмін регулюється спеціальним розпорядженням MSWiA.

Для покупця це означає, що купівля апартаментів, розташованих на узбережжі Балтійського моря або в містах на східному чи північному кордоні, завжди підлягає оцінці міністерством, навіть якщо це лише однокімнатна квартира (кавалерка).

 

Типові міста, вільні від вимог (Немає прикордонної зони)	Міста в прикордонній зоні (Завжди вимагається дозвіл MSWiA)
Варшава, Краків, Познань, Лодзь, Вроцлав, Катовіце, Люблін	Гданськ, Гдиня, Сопот, Щецин, Свіноуйсьце, Ельблонг, Перемишль, Хелм

Якщо Ви плануєте переїзд до Триміста (Trójmiasto) або на Західне Помор'я, незалежно від того, купуєте Ви віллу чи невелику квартиру на вторинному ринку, Ви повинні бути готові до повної процедури перед MSWiA.

Процедура: Як довго це триває і чому буває складно?

Процес подання заяви на отримання дозволу – це вузько формалізована бюрократична адміністративна процедура. Оцінку заяви здійснює безпосередньо Міністерство внутрішніх справ та адміністрації з місцезнаходженням у Варшаві. Позитивне рішення видається лише за умови сукупного виконання двох суворих умов:

1. Придбання нерухомості не створить загрози обороні, державній безпеці чи громадському порядку (цьому також не повинні суперечити міркування соціальної політики та охорони здоров'я суспільства).
2. Як іноземець, Ви доведете беззаперечні та міцні зв'язки з Польщею.

Доведення зв'язків з Польщею є центральним елементом заяви та вимагає надійного документального підтвердження. Сам факт наявності номера PESEL зі статусом «UKR» (виданого на підставі спеціального закону про біженців) часто виявляється недостатнім для державної адміністрації та банків. MSWiA очікує більш вагомих доказів. Обставинами, що підтверджують Ваші зв'язки з Польщею, насамперед є:

• Наявність дозволу на проживання (Karta Pobytu тимчасового, постійного або довгострокового резидента).
• Шлюб з громадянином Республіки Польща.
• Польське походження або наявність Карти Поляка.
• Здійснення легальної підприємницької діяльності або постійне, документально підтверджене працевлаштування (трудовий договір) на території Польщі.
• Виконання функцій у правлінні компанії, що контролюється іноземним капіталом і зареєстрована в Польщі.

Тривалість та міжвідомчі консультації

Стандартний встановлений законом час очікування рішення становить від 4 до 6 місяців з моменту порушення провадження. У дуже складних справах або справах, що мають формальні помилки, цей час може значно подовжитися.

Чому це триває так довго? Міністерство не приймає рішення самостійно. Вимагаються обов'язкові міжвідомчі консультації. MSWiA передає матеріали справи для отримання висновку до Міністра національної оборони (MON), а у випадку сільськогосподарської нерухомості – також до Міністра сільського господарства та розвитку села (MRiRW). Ці органи за законом мають 14 днів на подання заперечень, але можуть продовжити цей термін навіть до 2 місяців. Також перевіряється Ваше минуле в реєстрах судимостей та легальність походження фінансових коштів, щоб виключити ризик відмивання грошей.

Документація та збори

Підготовка правильної заяви – це завдання, що вимагає точності, оскільки найменша формальна помилка призводить до призупинення процедури та викликів для усунення недоліків. Потрібно зібрати величезну кількість довідок. Всі документи іноземною мовою (наприклад, акти цивільного стану з України) повинні бути обов'язково перекладені польським присяжним перекладачем.

 

Ключові документи, що додаються до заяви	Офіційні витрати (Державні збори)
Засвідчена копія паспорта та дійсна Карта Побиту.	Дозвіл на придбання нерухомості: 1570 злотих
Актуальний витяг із Земельної та іпотечної книги (KW).	Промеса (обіцянка видачі дозволу, дійсна 1 рік): 98 злотих
Витяг з реєстру земель та копія з кадастрової карти.	Видача довідки (наприклад, для нотаріуса): 17 злотих
Довідка про цільове призначення в Місцевому плані просторового розвитку (MPZP) або рішення про умови забудови.	Додатково: витрати на присяжні переклади, нотаріальні збори за копії.
Заява продавця (наприклад, нотаріальний акт попереднього договору), що виражає волю до продажу.	Дозвіл втрачає чинність через 2 роки після видачі.
Трудові договори, податкові розрахунки PIT, банківські довідки, що підтверджують наявність коштів на покупку.	Промеса не замінює дозволу при фіналізації договору.

Варто відзначити різницю між промесою (promesa) та остаточним дозволом (zezwolenie). Якщо Ви хочете бути впевнені, що в майбутньому міністерство дозволить Вам купити будинок, але Ви ще не знайшли конкретну нерухомість (або потребуєте документ для початку кредитної процедури в банку), Ви можете подати заяву на отримання промеси (вартість 98 злотих, термін дії 1 рік). Проте пам'ятайте, що сама промеса не дає права нотаріусу підписати акт передачі права власності – в кінцевому підсумку Вам все одно доведеться подати заяву на отримання справжнього дозволу після вибору конкретної нерухомості.

Підтримка Юридичної Фірми: Чому варто довірити це нам?

В обігу нерухомості йдеться про сотні тисяч, а нерідко й мільйони злотих. Стандартною практикою на ринку є забезпечення наміру купівлі так званим попереднім договором (umowa przedwstępna), за яким покупець виплачує продавцеві завдаток (zadatek) (зазвичай від 10% до 20% від суми угоди). Тут криється найбільший ризик. Якщо через неправильно заповнену заяву, відсутність необхідних висновків або незнання правил щодо прикордонної зони MSWiA відмовить у видачі дозволу (або цей процес затягнеться поза межі терміну, зазначеного в договорі з забудовником), договір анулюється з вини покупця. Юридичним наслідком цього є втрата сплаченого завдатку на користь продавця.

Вирішуючи самостійно боротися з бюрократією без належної юридичної підтримки, Ви ризикуєте втратити заощадження всього життя. Довірити цю справу нашій юридичній фірмі – це інвестиція в душевний спокій та економію дорогоцінного часу. Ми надаємо комплексні послуги "під ключ", беручи на себе весь тягар спілкування з державними органами.

Наша підтримка включає:

1. Юридичний аудит нерухомості (Due Diligence): Перш ніж Ви підпишете будь-який договір і перерахуєте гроші, наші юристи ретельно перевірять правовий статус нерухомості. Ми перевіримо земельні та іпотечні книги (KW), плани забудови (MPZP) та приховані правові обтяження.⁷ Ми безпомилково оцінимо, чи взагалі стосується Вас вимога MSWiA, і чи не підпадає земля під суворі сільськогосподарські норми KOWR.
2. Збір та розробка документації: Ми беремо на себе збір усіх необхідних доказів. Ми підготуємо вичерпні, юридично обґрунтовані аргументи, що демонструють Ваші нерозривні зв'язки з Польщею. Ми також організуємо сертифікованих присяжних перекладачів для Ваших іноземних документів.
3. Представництво перед MSWiA та Електронний документообіг: Як Ваші представники, ми будемо подавати заяви від Вашого імені та вести постійний діалог з міністерством. З 2025 року професійні представники (адвокати, юрисконсульти) зобов'язані спілкуватися з офіційними установами через Адресу електронної доставки (ADE), що означає, що ми миттєво отримуємо виклики та реагуємо на запити чиновників, суттєво скорочуючи час розгляду справи.
4. Асистування у Нотаріуса та Захист Завдатку: Ми будемо з Вами фізично присутні в нотаріальній конторі. Ми подбаємо про те, щоб нотаріальний акт попереднього договору містив застереження, які абсолютно захищають Ваш завдаток на випадок адміністративних затримок з боку польської держави або негативного рішення міністерства.

Ми розуміємо виклики, з якими стикаються іноземці в Польщі. Ми знаємо специфіку ринку, розуміємо культурні відмінності і знаємо, як перекласти Ваше бажання купити дім мрії юридичною мовою для отримання позитивного офіційного рішення. Наш досвід зводить ризик відмови до абсолютного нуля у справах, які успішно пройшли наш початковий аудит.

 

Не ризикуйте втратою своїх грошей та мрій про власний дім. Зв'яжіться з нами вже сьогодні, щоб обговорити деталі Вашої правової ситуації.

📞 Зателефонуйте: +48 507 954 406

✉️ Напишіть: d.borzym@taxfinlaw.pl

Наші експерти готові надати Вам підтримку польською, українською та англійською мовами. Ваш безпечний дім у Польщі – це наша юридична місія.

 

 

Radca prawny Daniel Borzym

e-mail: d.borzym@taxfinlaw.pl

tel: 507 954 406

 

 

kontakt@taxfinlaw.pl

Tax Fin Law Kancelaria Radcy Prawnego Daniel Borzym - Kancelaria podatkowa i prawna Warszawa

NIP: 5691838055

REGON: 385703097